法律知识

      “公摊面积”这个词，每个人都很熟悉，也有许多人为此承担了高额费用，但它究竟包括什么，承担相关费用的依据是什么，却是一个比较模糊的问题，购房者对公摊面积的确定难有专业了解，且“公摊面积”因项目不同存在差异，造成消费者的质疑和矛盾纠纷，相关争议已经持续了很长时间。那么，关于“公摊面积”，法律是如何规定的呢？

      “公摊面积”并非法律概念，而是一个日常用语化的技术用词，一般是指商品房购买活动中除套内建筑面积之外的、同样计算单价的“分摊的共有建筑面积”，它是由建筑的复杂性决定的。伴随城市化、建筑技术的发展，基于多层、高层、超高层建筑的建造，使得进出口、大堂、管井、过道、电梯、消防通道、屋顶等变为共享、分担的区域，公摊部分的建造及维护也就有了区别专属部分单独计入成本的可能。此外，实践操作中，公摊面积还与容积率、得房率相关。根据《建设用地容积率管理办法》，容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值，容积率固定时，公摊面积越大，套内建筑面积越小；而老百姓平时买房子过程中关注的“得房率”是指套内建筑面积占总建筑面积的比值，例如，一套建筑面积为100平方米的公寓，公摊面积为20平方米，则得房率为80%。

       有人认为，民法典中的“建筑物专有部分以外的共有部分”是对公摊面积的规定，这种观点是不准确、不完整的。民法典第273条规定的“建筑物专有部分以外的共有部分”聚焦的是权利归属，即业主对建筑区划内的道路、绿地等“共有部分”享有权利、承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务，转让专有部分时共有部分一并转让。但该条规定只是确立了业主取得区分建筑物后的权利，而未涉及取得之前的交易，更未涉及究竟哪些部分属于设计、建造时必备的共有部分，又或者共有部分包括哪些、能否或应否单独计价。但是，依据民法典可以确定的是，不论是否取消销售公摊面积，均不影响业主对共有部分的权属。并且，对于公摊面积所对应的共有部分，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典所规定的共有部分：一是建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；二是其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

       事实上，不论是公摊面积本身，还是销售公摊面积，宪法、民法典、建筑法、城市房地产管理法等法律均无直接明确的规定。关于公摊面积的规定，目前主要见于地方性法规、部门规章、规范性文件及相关部门制定的国家标准之中。

       具体而言，一是原建设部在2001年颁布的部门规章《商品房销售管理办法》，规定了公用建筑面积的构成、计算原则及分摊系数计算等，同时规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价，即允许三种销售方式，按照建筑面积（包含公摊面积）销售是其中之一。不仅如此，该办法还进一步界定了建筑面积及其产权，即商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利、承担义务。二是1982年原国家经委基本建设办公室通知印发的《建筑面积计算规则》，将电梯井、提物井、垃圾道、管道井等规定为建筑面积的计算范围。该规则目前已被宣布失效。三是原建设部1995年发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》，其第五条明确规定，“商品房销售面积=套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积”。具体而言：公用建筑面积由两部分组成，即“电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积”和“套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半”；公用建筑面积的计算方法为“整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积”，同时，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。这是最直接的、最为常用的相关规定。四是《房产测量规范》《建筑工程建筑面积计算规范》等国家标准，对于公摊面积的测算作出了相应规定，比如都规定作为人防工程的地下室不计入共有建筑面积的分摊等。

       此外，各地也出台了一些相关规定，如2002年《重庆市城镇房地产交易管理条例》对商品房的计价方式作出明确规定和要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施；再如《北京市城市房地产转让管理办法》（2008年修正）也明确规定“新建商品房转让应当按照套内建筑面积计价”，北京市国土资源和房屋管理局2000年印发的《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》也对商品房的公摊面积作出了规定。可见，关于公摊面积的计算和销售，虽有一定的制度约束，但相关规范层级较低，制度刚性比较不足。

       根据立法法的规定，“民事基本制度”只能由法律作出规定。而公摊面积关系到当事人的房产归属，也关系到房屋交易的基本内容，同时涉及物权和合同两项民事基本制度，但不论是过去的物权法、合同法，还是2021年生效的民法典物权编与合同编，均未直接规定公摊面积的计算规则和是否可以销售。

       规范、合理、透明的规则是解决关于公摊面积争议的关键。当前，应当立足于保障消费者的知情权、选择权和公平交易权，从法律层面对公摊面积的计算与交易进行进一步明确，让公摊面积的计算更清晰透明，防止乱公摊和公摊面积过大等行为。同时，有关主管部门也应主动公开信息，便于购房者查询；销售商品房时，房地产开发企业应该完整准确公开公摊原则、公摊部位以及具体数据；对于存在有关公摊面积违法违规行为的房地产开发企业，应采取措施予以惩治。

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