法律知识

所谓不动产，是指依其自然性质不能移动，或一经移动便会损害其经济价值的物，包括土地和土地附着物等。《不动产登记暂行条例》第2条第2款规定，不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

一、不动产的含义及类型

《中华人民共和国民法典》并未界定何为不动产，依据国务院颁布的《不动产登记暂行条例》第2条第2款的规定，“本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。”

1.土地

法律上，土地是指被当作“土地”而登记于不动产登记簿上、人力所能支配的地球表面及其上下部分。我国实行土地用途管制制度，国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。

2.海域

海域，是指我国内水、领海的水面、水体、海床和底土。海域如同土地一样是绵延不绝的，要使之成为物权的客体，必须予以特定。

3.地上（海上）定着物

所谓地上定着物，是指固定地附着于土地的地表、地上或者地下的房屋等建筑物、构筑物以及特定空间。例如，住宅楼、办公楼、厂房、停车楼、地下室、单体立柱广告牌、桥梁、隧道、涵洞、地铁内的商铺、车库、车位、地下储油罐等。海上定着物，是指在海上建造的各类建筑物、构筑物，如码头、海上固定平台、海底隧道、桥梁、高架屋、人工渔礁等。

二、不动产物权

不动产物权是指以不动产为客体的物权，包括不动产所有权（如房屋所有权、土地所有权）、用益物权（如建设用地使用权、土地承包经营权等）以及不动产抵押权（如房屋抵押权）。

所有权是最重要也是最基本的物权，无论是用益物权，还是担保物权，都是从所有权上派生出来的。《中华人民共和国民法典》第240条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”

用益物权只能设立在不动产上，也只有不动产才有设立用益物权的必要，是指权利人享有的对他人所有的不动产或动产在一定范围内加以使用、收益的定限物权。

担保物权，是指为了担保债权的实现，债务人或第三人以动产、不动产或某些权利为客体而设定的，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形时，权利人有权就该担保财产变价并优先受偿的一种限制物权。担保物权包括抵押权、质权和留置权。依据抵押权标的物种类的不同，可以将抵押权分为不动产抵押权、动产抵押权与权利抵押权。在我国，不动产抵押权是指，当事人以建筑物和其他土地附着物设定的抵押权。

三、不动产登记制度

（一）不动产登记的概念

不动产登记，是指不动产登记机构依当事人的申请、有关国家机关的嘱托或依法定职权，将不动产的自然状况、权利状况及其他依法应当登记的事项记载于不动产登记簿加以公示的活动。从事登记活动的主体包括：登记机构、申请登记的当事人以及嘱托登记机构进行登记的国家机关。不动产登记的客体限于不动产，而登记的内容是不动产的自然状况、权利状况以及其他应当登记的事项，这些事项应当记载于不动产登记簿之上。

（二）不动产登记的效力

不动产物权的公示方法是登记。不动产物权变动主要可以分为两种模式，即登记要件模式和登记对抗模式。登记要件模式，是指登记是不动产物权变动的生效要件，未经登记，不动产物权不发生变动。登记对抗，是指未经登记，物权的变动在法律上也可有效成立，但不能对抗善意第三人。

《中华人民共和国民法典》第209条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”这是从法律上正式采纳了登记要件主义作为一般原则，登记对抗作为例外。

（三）不动产登记的机构

登记应当在登记机构办理。登记机构是指在一定辖区内依法接受申请人递交的材料，办理所有权和其他物权登记的机构。《中华人民共和国民法典》第210条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”2019年新修订的《不动产登记暂行条例》第7条，是目前我国对统一不动产登记机构的最清晰、最明确的表达。

（四）更正登记、异议登记和预告登记

1.更正登记

指权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误时，经其申请，经过权利人书面同意更正，或者有证据证明登记确有错误的，登记机构对错误事项进行更正的登记。《中华人民共和国民法典》第220条第1款规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”

2.异议登记

利害关系人对不动产登记簿记载的物权归属等事项有异议的，可以通过异议登记以保护其权利。《中华人民共和国民法典》第220条第2款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”

异议登记的特点是：异议登记不是对物权变动状态本身所进行的登记，当事人申请异议登记，主要目的在于打破登记的公信力，避免存在产权争议的不动产为第三人善意取得，从而为其民事诉讼进行权利确认或者为直接办理更正登记收取更多的证据，提供一种临时的保障。

3.预告登记

预告登记是为了保全关于不动产物权的请求权而将该请求权加以登记的制度。《中华人民共和国民法典》第221条规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”

预告登记的构成要件包括：第一，存在符合要求的预告登记的客体，即当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议；第二，当事人之间有关于预告登记的约定；第三，登记机构在登记簿上进行了登记。

四、相关法律法规

《中华人民共和国民法典》第209条至第223条。

《不动产登记暂行条例》第2条。

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