法律知识

      本期看点：物业服务涉及千家万户与居民生活息息相关，未经业主委员会讨论通过，物业擅自调整物业服务费，对业主有无拘束力。

　　基本案情

　　许昌某华物业公司系鄢陵县某水岸映象小区的物业公司，赵某蕾系该小区业主。

　　2012年11月2日，双方签订物业管理服务协议，该协议约定了双方的权利和义务，约定了物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用及违约责任等事项；但该协议未约定合同变更、终止等事项。2018年9月28日，许昌某华物业公司在该水岸映象小区张贴《物业费用调整公告》对物业费做出调整。2018年10月至12月，许昌某华物业公司在水岸映象小区发放《许昌某华物业有限公司费用调整征求意见表》征求意见。

　　2019年1月1日起，许昌某华物业公司开始按上调后的价格标准收取物业费用，因赵某蕾拒交，许昌某华物业公司提起诉讼。审理中查明，鄢陵县某水岸映象小区（一期），共有370户业主，建筑面积为48600多平方米，该小区未成立业主委员会。许昌某华物业公司在为水岸映象小区提供物业服务期间，对公司收益和支出情况未向该小区业主进行公示，该小区物业服务费用调价的相关事宜，许昌某华物业公司也未向政府有关物价部门备案。

　　裁判结果

　　生效裁判认为：物业服务费的调整属于物业管理区域内重大物业管理事项，根据当时的《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定及《物业管理条例》第十一条的规定，涉及物业费收费标准的调整，应当由业主共同决定，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。住建部[2009]274号文《关于印发业主大会和业主委员会指导规则的通知》第五十八条规定：业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

　　本案中，案涉小区尚未成立业主大会并选举业主委员会，应当由当地居委会代行业主委员会职责，在当地街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，与广大业主充分协商，对物业服务费的调整进行充分调查，广泛征求全体业主意见，并将调查结果向社区居委会和街道办事处进行报告，在经社区居委会及街道办事处均对调查结果予以认可，并同意上调小区物业费的情况下，进行物业管理费的调整。生效判决认定其未经充分协商，驳回了许昌某华物业公司调价部分的诉讼请求。

　　法官说法

　　物业服务收费是维系物业服务企业提供物业服务，小区正常运转的基础。物业服务收费应当遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则。物业服务企业应当依据合同约定提供物业服务并收取物业服务费用。收取合同约定以外的费用，缺乏合同依据，不应当支持。

　　但是在遇到物业服务成本上涨的情况下，根据市场变化，也可以申请调整物业收费标准，但物业服务费的调整涉及广大业主利益，应当遵循正当程序原则，确需调整的，物业服务企业应当与业主委员会充分讨论协商，并经业主大会同意；没有成立业主大会的，则需经专有部分占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半的业主同意。否则，则因调整程序不合法，不能得到法律的支持。

　　相关链接

　　《中华人民共和国民法典》第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：

　　（一）制定和修改业主大会议事规则；

　　（二）制定和修改管理规约；

　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

　　（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

　　（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

　　（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

　　（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

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