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今年1月1日起，《西安市物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》）正式实施，西安物业收费从此进入了“一费制”时代。目前，各家小区是否已经开始执行新规？收费标准调整之后市民最关心的是物业费到底是涨了还是降了？对此，记者进行了走访和调查。

　　“三费合一”

　　多数住宅物业费均有所上涨

　　《办法》实施后，物业费标准（实行“一费制”）与停车费标准同时调整。即改变原住宅小区基础物业费、公摊电费、电梯费分项收取的方式，实行“三费合一”，物业管理区域内的公摊电费、电梯费计入物业服务费成本，不再单独另行收取。调整后的物业费收费标准为：高层一级服务2.2元/㎡·月，二级服务1.9元/㎡·月，三级服务1.5元/㎡·月，等外服务1.2元/㎡·月。

　　记者走访发现，目前有部分小区公示了新的物业费收费标准和调价方案，记者选取了几家不同类型的小区进行调价前后收费对比，发现大多数住户物业费都有所上涨，从每年上涨几十元到几百元不等，最多的每年涨价上千元。

　　位于雁南一路的曲江六号小区，去年12月28日物业公司就在小区里公示了物业费调价方案，按照一级服务的标准，原先小区的物业费是每月1.5元/㎡·月，公共服务费（公摊水电费）0.2元/㎡·月，电梯费低层、中层与高层的平均值为0.29元/㎡·月，3项合计为1.99元/㎡·月。以一套100㎡的住房为例，每户每月3项费用合计为199元，每年为2388元。调整后，一级服务的物业费是2.2元/㎡·月，100㎡的房子每月每户的物业费为220元，每年是2640元。较之前每月上涨了21元，每年合计需多缴252元。

　　浐灞新城小区的物业是一家二级服务企业,同样以100㎡的住房计算，原来物业费1.2元/㎡·月，公摊电费0.15元/㎡·月，电梯费0.1元/㎡·月，3项合计1.45元/㎡·月，每月的物业费合计145元，每年为1740元。调整后，物业费为1.9元/㎡·月，每月则为190元，较之前上涨了45元，每年合计2280，上涨540元。

　　西电医院小区物业属于等外标准的服务企业，原先小区的物业费为0.7元/㎡·月、公摊电费0.1元/㎡·月、电梯费0.2元/㎡·月，3项合计1元/㎡·月。100㎡的住户每月需缴费100元物业费，每年则是1200元。调整后，等外标准物业费1.2元/㎡·月，每月涨价20元合计费用为120元，每年则上涨240元，全年需缴费1440元。

　　停车服务费大幅下调

　　全年最高降价840元

　　记者了解到，《办法》取消了现行停车服务费三种类别收费，以小型汽车为例，现行室内停车三类收费标准分别为150元/月、130元/月、100元/月，调整后，住宅小区停车服务费分为室内停车场一类80元/车位·月、二类60元/车位·月两个类别，并明确室内停车场类别标准。露天机动车停放场所不分类别，停车服务费调整为60元/车位·月。按照这个标准停车服务费一项全年最高降价840元。

　　“大部分业主都是花费10多万元购买的地下车位，每个月还要再交150元的停车服务费，这笔费用支出确实有些高。”中航华府的业主张女士说，停车服务费降价对于有车一族来说确实是一件好事。对于小区地面停车位而言，住在西影路一家属院的孙女士说，她所居住的老旧小区车位本身就比较紧张，但是物业办理月卡车和年费车不设上限，只要交了钱就能停，因此很多业主下班回家经常找不到车位。这次停车服务费下调，她认为比较符合实际情况，大家都很支持。另外，孙女士说，虽然费用降低了，但是业主还是希望物业公司能够进一步规范小区内的停车秩序，不能只收费不管事。

　　费用有升有降

　　几家欢喜几家愁

　　根据走访结果记者发现，实行“一费制”后业主需缴纳的物业费上涨了，停车服务费降低了，两项费用加在一起之后，对于有车的家庭而言，费用较以往确实有所减少，而对于高层住宅中的一楼的住户以及没有车的住户来说，费用则增加明显。

　　以某高层二级服务的物业小区中100㎡的住宅为例：

　　原物业费收费标准为1.2元/㎡·月，公摊费标准为0.17元/㎡·月，高层电梯费标准为0.63元/㎡·月，中层电梯费标准为0.45元/㎡·月，低楼层的电梯费为0.23元/㎡·月，核算下来，高层住户每月每户需缴200元，中层每月每户182元，低楼层每月每户160元。调价后实行“一费制”，无论中高层还是低层，物业费标准均为1.9元/㎡·月，每户每月均需缴纳190元，比较之后，高层住户每月可少缴10元；中层需多缴8元，低层则多缴30元。如果这些住户家都有一辆车停在小区，每家的停车服务费较原先可降低70元，物业费和停车服务费相加之后，高层住户每月的整体费用减少了80元，中层住户每月费用减少了62元，一楼住户每月减少40元。

　　此次新规调整，站在不同的利益场来看，影响也不同。“对有车族来说，上涨的物业费和降低的停车服务费差价算下来可以互抵，并且家里车越多越利好；对于无车族来说，就比较吃亏，不仅享受不到此次停车服务费降价的福利，大多数家庭要接受每个月十几元到几十元的涨价费用。而且对于低楼层业主来说，更是要承担最大的涨幅。”70岁的刘女士家住城东灞业大境小区一楼，调价后每年要多交近500元的物业费。刘女士认为，他们本来就不用电梯，家里也没有车。“以前少交点也就罢了，现在却要和高层业主一样收费，实在有失公平。”

　　物业公司

　　希望延长过渡期

　　按照《办法》及新的收费标准，虽然从2021年1月1日起生效，但物业企业须按照《办法》的规定完成发布方案、征求意见、服务等级确认、收费标准抄送告知等程序，需要一定的过渡时间（1至3个月，根据小区具体情况而定），在调价程序履行完毕前暂按原合同约定的收费标准执行。

　　曲江六号小区物业经理白杨称，小区共1978户住户,目前物业公司已经发布了物业服务费收费标准调整方案，正在广泛征询业主的意见，预计2月底就能完成调价程序。“按照新的收费标准来算，虽然物业费单项价格上涨了，但是停车服务费一辆车降价70元，因为小区的车位配比比较高，整体而言减价总额大于涨价的总额，整个小区核算下来每个月要少收8万元,利润空间实际上又被压缩了。”白杨说，此次调价，大部分物业公司的收入都较以往降低了。从核算结果来看，涨幅较低、价格不变或“降价”的小区要么是因为以往“低级别高收费”，要么本身公摊电费标准较高或是车位配比较低。虽然短时间内一些物业公司的收入减少了，但从长远看来物业收费实行“一费制”，物业收费更加透明了，整个物业市场的竞争将由原先的无序竞争慢慢转变为品牌和服务的竞争，转入一个良性循环，目前这个变化的过程需要一定的时间，大家才能慢慢适应。

　　记者在兴盛家园小区了解到，目前小区尚未公示新的物业收费标准，相关负责人周鹏表示，小区按照三级服务物业收费，原先的基础物业费为0.85元/㎡·月，加上公摊电费和电梯费，费用平均下来就每月每平方米1元出头，按照新的收费标准，三级服务物业费1.5元/㎡·月，物业费确实增加了，但是小区使用的是机械车位，原先每个车位每月的停车服务费为100元，新标准为每月每个车位的停车服务费80元，加上10%的上浮空间，最高不得超过88元，但是机械车位每个车位每月的维保费用就需要30-50元，再加上电费，人员服务费和车位的保险费，88元的价格完全都不够成本，即使物业费有所增加也无法弥补这一差价。如果新规定中能将不同类型的小区和住户的实际情况加以区分考虑，执行起来可能会更顺畅。

　　采访中，记者发现和兴盛家园小区一样有不少未公示调价方案的小区都处在观望期，和平花园小区业主委员会顾问席钰冰说，对于停车服务费降价，有车的业主缴费少了肯定会很支持，但是物业费上涨对于大部分业主来说并不乐意，特别是住在一楼或是没有车的业主，没有享受到新政策带来的优惠，物业在执行时肯定会有一定阻力，即便物业公示调价方案，正在征询业主意见的时候大多数人都只会同意降价的部分，涨价的部分同意的人数则很难达标，因此希望政策的过渡期能再延长一些，让大家都有更充足的缓冲期。

　　物业费调价

　　应实现“质价相符”

　　不管是新小区、老小区，关于物业费调整都是个敏感话题。不同利益方都有苦恼：住户们常说，物业服务感受度越来越差，却还想涨价；物业也很无奈，管理成本逐年增加，居民的要求和抱怨却多了，影响到了收缴率，更无法调动起积极性。双方似乎都陷入了难以破解的“死循环”。更有甚者，物业干脆“抛盘走人”。物业费调整，看似是经济问题，实则关系到社区治理方方面面。适时合理、公开协商科学调整物业服务收费，强调“质价相符”，让住户有更好的感受度，让物业有更多的积极性，也为社区治理凝聚人心奠定基础。

　　对此，有市民建议政府加强顶层设计，让物业服务收费标准能合理反映成本变化；同时进一步完善诚信体系，对于不缴纳物业费的居民也有相应处罚手段；培育提升业主“按质论价”的新理念，促进形成“质价相符”的物业服务市场价格机制。

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